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上海人的居住经② | 老房子装电梯人家咋就成功了?

2019/10/14 17:51:15

上海人的居住经② | 老房子装电梯人家咋就成功了?

去年年底,上海市房管局公布了一份老房子加装电梯实施流程图,供居民参考。图上共有13个步骤,分“业主前期工作”“房管部门工作环节”“规划土地部门工作环节”和“建管部门、质量技监部门工作环节”4个部分。


这张流程图的诞生,是总结了许多老式小区实践经验的结果。


这几年,宝山、静安、普陀、长宁等区都有成功案例,正在申请、实施中的还有十多栋楼。


市房管局、规土局等部门先后制订了关于既有多层住宅增设电梯的指导意见和管理意见,市财政局则推出补贴政策——政府按照施工金额的40%予以补贴,最高不超过24万元/台。


那么,这件原本“几乎不可能达成的事”,究竟要怎样做才能实现成功?通往成功的路上,又有哪几道重要关口?

 

 

盖齐46个图章要有热心牵头人

装电梯这回事,是一项浩大工程,普通居民根本不知道该从哪里下手。


第一道坎,是要有一个“热心牵头人”。


静安区第一个加装电梯成功的华怡园小区,电梯已经运作了近两年。很幸运的是,华怡园就有一位这样的角色。他是小区隔壁美丽园龙都大酒店董事长陆纯,也是静安区人大代表。他知道居民想这件事想了10年,主动揽下任务。


办成这件事,有一个很大的原因是,陆纯手下有很多能办事的员工。他发动酒店员工帮忙,挨家挨户协调居民意见,以“美丽园社区共建联合会”的名义为小区办理申报手续。好容易达成《加装电梯协议书》,还为一名不肯出安装费的居民垫资。


尽管有一个“团队”在帮忙,但立项审批程序的漫长还是超乎想象。要准备的各种报备文件有几十份——《业委会申请安装协议书》《增减电梯申请书》《电梯分摊费用若干事项表》《项目申请报》等等,每个程序都很专业。


陆纯手下一名工作人员这两年来因此跑成了“专职”办理人员,隔几天就要跑趟相关部门,最终才将所有程序“跑下来”。


不久前刚刚装电梯成功的普陀区梅川路怒江苑小区7号楼,“挺身而出”的是热心居民朱红红。她是财务出身,为了这件事推掉了返聘工作,专门办理申请、报批等最繁杂的手续,前后召集业主开了不下30次会。这栋楼里的居民没有任何背景,没有人大代表、政协委员、公务员,全靠自己把46个图章全部盖齐了。


 

要每户人家同意拿钱

加装一台较为美观的景观电梯,花费在40-50万元左右。其中,电梯成本、土建、安装以及楼道装修费用差不多60-70万左右,财政最多可以补贴24万。


住在这些老房子里的居民,大多数是老年人,收入不高,拿出这些钱不容易。擅长调动资源且运气好的楼,可以得到市老年基金会等机构以及周边社区单位的资助,居民再自筹一部分钱。但更多情况下,居民还是得靠自己拿钱。


比如,密云路30弄4号楼,加装电梯的出资比例分别为,3楼15%、4楼20%、5楼25%,6楼40%;而怒江苑小区的方案是一楼住户不出钱,二楼每户出1万多元,楼层越高出钱越多,最高的六楼每户承担11万多元。


还有一笔不容小觑的费用,是电梯装好后的后续运营费用。一般来说,电梯安装好第一年要花6000元左右,第二年是1-1.2万元左右。让居民感觉比较合理的做法是,一楼居民不收运营费,其他按照楼层费用不同,楼层越高费用越高。

 


遇到好的底楼住户很关键

多层住宅加装电梯最难的一点是楼内居民协商,很多时候往往因为底层居民的反对而泡汤。这在全国各地都是如此。


对于怒江苑小区7号楼居民来说,他们最感激的就是底楼住户。去年3月20日,7号楼就加装电梯事项进行了第一次意愿征询,楼内12户居民全部同意。之后,业委会、居委会也就此征求了小区全体业主的意见,同意率达到75%,超过了法律规定的三分之二。4月底的《加装电梯协议书》上,101室到602室12户业主都签了名,一户也不少。


住在三楼以上的居民觉得过意不去,因为底楼居民根本用不上电梯,而且楼道里原本有扇窗,装电梯之后就没有了,光线变暗了。因此他们准备给101室和102室住户发一点“和谐奖”,钱也不多,每户5000元表表心意,可两户人家怎么都不肯要。

不少底楼居民根本没觉得“事不关己”。他们觉得,如果同一个小区的房子都能加装电梯,小区整体房价就会上涨,对自家有好处。而加装电梯要凿电梯井,空间向外延伸,无形中增加了公摊面积,房产证上也可以增加面积。


而其他一些城市对底楼住户的补偿做法,也很值得借鉴。借着电梯施工便利,居民们分摊费用帮助底楼改造花园、搭建阳光房等,花不了多少钱,却大大改善住户生活质量。

 

题图来源:东方IC(编辑邮箱:jfshquxian@163.com)